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2010年必将是“刚需年”
www.uuufun.com 2010-3-11 来源:中原地产 【字体：大 中 小】 【打印】 【关闭】
尽管在绵绵阴雨中迎来了3月，但是楼市的“小阳春”有望如约而至。从上海中原190余家分行的统计情况来看，3月第一周的二手房挂牌量环比约有10%的涨幅，其中不乏性价比较高的房源。新挂牌的房东基本心态平稳，通常都会以09年年底同类型的物业成交价格作为参考，且表示如有诚意客户，在该价格上可以议价。
从代表购买客户活跃度指标——带看量来看，各家门店至少有2成的升幅，且“随便看看”的客户数量在下降，多数客户为有明确购房目标、区域的诚意客。从上海中原3月首周的成交数据来看，已经达到2月同期翻番的水平，并且主要集中在中外环区域内，且客户均为自用刚性需求。宝山、闸北、普陀、闵行均为成交热门区域，总价在150-200万之间的物业成交占比最高。中心城区中，静安区成交最为活跃，主力成交总价在200-300万之间。
此外，积累的1、2月份的购房需求也在一定程度上推动了3月的市场回稳。2月全市二手房成交套数创下近20个月的历史新低，仅为4638套，这个数字比2008年9、10月最低点单月5500套的成交量还要低两成。即使是考虑到春节成交淡季的因素，与去年1月（春节）7516套成交量相比，仍有38.8%的降幅。相信1、2月抑制的需求会在3月得到释放，整体全市成交量将再次回到单月10000套的水平。
统观近期起伏较大的二手楼市，我个人认为2月的“急速冰冻”与银行信贷政策收紧有着直接关连，部分中资银行严格执行“二套房”首付四成，贷款利率为基准利率1.1倍，将大量投资性需求挤出了市场。与此同时，信贷政策的变化对大量有购房需求的市民造成了心理影响。此外，节后不少市民都想等一等“两会”，了解政府是否会出台具体措施来调控楼市，从而判断是否在近期出手买房。受到以上两大因素的影响，2月上海楼市出现了少有的“急转直下”。
从3月二手成交结构来看，基本已经为全年市场走势定好了调子；如果说2009年是“投资年”，那么2010年就是“刚需年”，根据近期二手房市场走势来推断，今年全市二手房成交价格不会有大的波动，成交量则会环比下滑。
（编辑：Beira）
从代表购买客户活跃度指标——带看量来看，各家门店至少有2成的升幅，且“随便看看”的客户数量在下降，多数客户为有明确购房目标、区域的诚意客。从上海中原3月首周的成交数据来看，已经达到2月同期翻番的水平，并且主要集中在中外环区域内，且客户均为自用刚性需求。宝山、闸北、普陀、闵行均为成交热门区域，总价在150-200万之间的物业成交占比最高。中心城区中，静安区成交最为活跃，主力成交总价在200-300万之间。
此外，积累的1、2月份的购房需求也在一定程度上推动了3月的市场回稳。2月全市二手房成交套数创下近20个月的历史新低，仅为4638套，这个数字比2008年9、10月最低点单月5500套的成交量还要低两成。即使是考虑到春节成交淡季的因素，与去年1月（春节）7516套成交量相比，仍有38.8%的降幅。相信1、2月抑制的需求会在3月得到释放，整体全市成交量将再次回到单月10000套的水平。
统观近期起伏较大的二手楼市，我个人认为2月的“急速冰冻”与银行信贷政策收紧有着直接关连，部分中资银行严格执行“二套房”首付四成，贷款利率为基准利率1.1倍，将大量投资性需求挤出了市场。与此同时，信贷政策的变化对大量有购房需求的市民造成了心理影响。此外，节后不少市民都想等一等“两会”，了解政府是否会出台具体措施来调控楼市，从而判断是否在近期出手买房。受到以上两大因素的影响，2月上海楼市出现了少有的“急转直下”。
从3月二手成交结构来看，基本已经为全年市场走势定好了调子；如果说2009年是“投资年”，那么2010年就是“刚需年”，根据近期二手房市场走势来推断，今年全市二手房成交价格不会有大的波动，成交量则会环比下滑。
（编辑：Beira）
