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假期无碍市场火热 单价地王两度刷新
www.uuufun.com 2010-3-10 来源:上海中原研究咨询部 【字体：大 中 小】 【打印】 【关闭】
受春节假期影响，2月份上海土地出让节奏出现一定间歇，当月总体出让幅数及出让规模环比都出现下降，但同比仍有增加。当前政府虽严厉打闲置土地，大龙等地王项目纷纷下马，暗存敲山振虎之意，部分商办用地价格彪升现象有一定遏止。不过房企贷款门槛虽有提高，而项目开发自有资金比例并未收紧，加之09年房企销售回报丰厚，资金宽裕，有能力承担较高溢价。
本期出让土地幅数33幅，出让面积102万m2，环比增幅分别13.79%、-47.99%。其中住宅用地为1幅，出让面积24.89万m2，环比增幅分别为-66.67%、-14.17%；商办用地3幅，出让面积1.37万m2，环比增幅分别为200%、-88.56%。当月成交土地40幅，成交面积267.19万m2，环比增幅分别为-20.0%、36.36%，其中居住用地14幅，成交面积158.46万m2，环比分别40.0%、48.09%，商办用地10幅，成交面积36.91万m2，环比分别150.0%、130.83%。
备受瞩目的昔日地王黄浦区163街坊地块以34.1亿元，溢价13.2%，以地上建筑面积核算折合楼面地价51823元/平方米。时隔不久，华侨城集团又以70.2亿成功竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，溢价50%，楼面地价52783元/平方米。短短三天内，楼面单价两度刷新。看似溢价不高，其实单价高昂。前者为中心城区商办用地，地段与功能定位差距尚有一定磨和期，但该项目建筑规划有大量地下空间，综合楼面地价为24919 元/平方米，加上持有方上海证大良好的商办物业操作经验，运作前景值得期待；后者为次中心城区商业、办公、住宅综合用地，地价再现“面粉比面包贵”，在限定的开发时间内，盈利压力较大。
目前土地调控虽声势浩大，而行动才刚开始，房地产开发中的闲置地、囤地、炒地问题依然十分严重，国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年及2008年，全国房地产供而未建满两年的土地达到14.5万亩，目前被惩治闲置土地仅为“冰山一角”， “杀鸡儆猴”的方式是无法解决当前土地市场长期积累病垢的。两会召开在即，房地产调控从严再次被推向风口浪尖，地方两会的政府报告中，无不把调控房地产市场作为2010年的重点工作来抓，江苏、广东、北京等地明确提出遏制房价过快上涨势头，是否意味着未来几个月会有更为严厉的措施出台，尚不得而知。在楼市多方暧昧的背景下，出台多少新举措已不那么重要，有效落实已有的政策，从国家到地方政府把好每道关才是最关键的。
（编辑：Beira）
本期出让土地幅数33幅，出让面积102万m2，环比增幅分别13.79%、-47.99%。其中住宅用地为1幅，出让面积24.89万m2，环比增幅分别为-66.67%、-14.17%；商办用地3幅，出让面积1.37万m2，环比增幅分别为200%、-88.56%。当月成交土地40幅，成交面积267.19万m2，环比增幅分别为-20.0%、36.36%，其中居住用地14幅，成交面积158.46万m2，环比分别40.0%、48.09%，商办用地10幅，成交面积36.91万m2，环比分别150.0%、130.83%。
备受瞩目的昔日地王黄浦区163街坊地块以34.1亿元，溢价13.2%，以地上建筑面积核算折合楼面地价51823元/平方米。时隔不久，华侨城集团又以70.2亿成功竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，溢价50%，楼面地价52783元/平方米。短短三天内，楼面单价两度刷新。看似溢价不高，其实单价高昂。前者为中心城区商办用地，地段与功能定位差距尚有一定磨和期，但该项目建筑规划有大量地下空间，综合楼面地价为24919 元/平方米，加上持有方上海证大良好的商办物业操作经验，运作前景值得期待；后者为次中心城区商业、办公、住宅综合用地，地价再现“面粉比面包贵”，在限定的开发时间内，盈利压力较大。
目前土地调控虽声势浩大，而行动才刚开始，房地产开发中的闲置地、囤地、炒地问题依然十分严重，国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年及2008年，全国房地产供而未建满两年的土地达到14.5万亩，目前被惩治闲置土地仅为“冰山一角”， “杀鸡儆猴”的方式是无法解决当前土地市场长期积累病垢的。两会召开在即，房地产调控从严再次被推向风口浪尖，地方两会的政府报告中，无不把调控房地产市场作为2010年的重点工作来抓，江苏、广东、北京等地明确提出遏制房价过快上涨势头，是否意味着未来几个月会有更为严厉的措施出台，尚不得而知。在楼市多方暧昧的背景下，出台多少新举措已不那么重要，有效落实已有的政策，从国家到地方政府把好每道关才是最关键的。
（编辑：Beira）
