第十四次优房下午茶——上海高端物业市场分析

    
    第十四次优房下午茶10月15日下午在优房中国房地产研究中心举行，其主题为“上海高端物业市场分析”。本次下午茶由优房中国房地产研究中心副主任周思思、上海师范大学金融工程研究中心副主任李勇威联合主持，活动邀请到的嘉宾有：上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良、上海鼎固房地产开发有限公司副总经理周正富、房地产时报主编宋心昌、房地产时报记者田苗苗、上海鹏欣房地产开发有限公司研发部主管冯铮、上海兴申房地产经营有限公司市场执行部经理张学理、上海莱茵达置业有限公司胡文刚、戴德梁行高级企业事务主任徐晨玥、丽丰控股上海推广部经理叶瑾。 

    各位嘉宾对上海高端物业的未来发展前景发表了自己的见解，讨论中，卓健良认为明年上半年上海高端物业市场基本不会有变化，但高端楼盘能走多远这个问题还需讨论。周正富的观点：从法规方面说，政策面配套措施要跟上。买房者买到物超所值的房子，可以让市场更成熟。宋心昌跟张学理则不约而同地认为目前政府宏观调控思路正确。


（图为房地产时报主编宋心昌）

    针对“上海高端物业市场”各位来宾都提出了自己的看法。事实上，“上海高端物业市场”这个问题在业内层被多次讨论。今年7月第二次优房论坛“上海高端住宅市场的发展”上，华东师范大学商学院房产系华伟以“走楼梯，坐电梯”的比喻，形象地预计了高端物业的发展。本次的优房下午茶也谈及此问题，华伟的预测的确有独到之处。同样参加了第二次优房论坛的《房地产时报》主编宋心昌，在本次优房下午茶中也表示，当时的预测是正确的。 

    除对于之前的关于该问题的论点的讨论，在本次下午茶上，诸位来宾还提出了诸多新的问题和看法。


（图为上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良）

高端住宅市场能走多远？能撑多久？ 
    卓健良指出，近期的房地产高端市场中投资者、消费者观望态度依旧明显。尤其是上海房地产市场正在大量吸纳外地资金，并且外地资金渐渐成为主体。所谓的外地资金包括国内、国际两块。而国外资金投入速度放缓，甚至已经撤出。大部分是国内其他地区的资金仍在涌入上海高端房地产市场。现在的高端物业项目的一期市场火爆，可是之后的几期市场是否仍能承受呢？卓健良表示有所担忧。但他仍旧表示，高端上海房地产市场必定是向好的。


（图为上海鼎固房地产开发有限公司副总经理周正富）

政策日益科学，市场稳步发展。 
    张学理就房地产高端市场的分析提出了自己的看法。他表示，市场的好坏是不能界定的。评判市场必须有时间节点才合理。针对近两年而言，市场正越来越规范，政策越来越规范、合理。我国的土地正在走市场化道路；经济适用房和高端住宅将市场功能做了划分等让开发商层面、老百姓或消费者、投资者都看见市场的不断向好。房地产市场的特性稀缺性；上海世博的利好；2个中心的建设；国内国际人才的涌入。上海高端地产的发展在以上利好的影响势必向好！


（图为上海鹏欣房地产开发有限公司研发部主管冯铮）

市场是否需要划分高中低端？ 
    参加下午茶的来宾表示，房地产市场被划分为高端、中端、低端。从某种角度而言，如此的划分是不必要。房地产市场是一个整体，土地的稀缺性可以说明，高端地产是不可复制的。现在流行说，上海40，000元一平方的即是高端，即是豪宅。但是从“学院派”的理论角度而言，决定房地产商品的价格最重要的还是地段，根本还是供需关系。地段对于供需关系的影响是毋庸置疑的。因此说通过价格来评定房产的等级是不合理的。按照价格划分是不合理的，那么按照地段划分即是合理？如此房地产市场便要按照版块划分了。因此，从房地产发展的角度而言，单一把房地产市场划分为高中低端是否还有必要呢？


（图为上海兴申房地产经营有限公司市场执行部经理张学理）

中低端市场的泡沫长生才是真正的问题 
    胡文刚正负责的项目在上海金山，并非是一个高端项目。近期的价格依旧保持稳步上升，升值出乎了开发商本身的期望。2004年至2008年间，金山地区的住宅85%是金山本地人购买自住的。而今年上半年，自住的比率下降到64%。大量的上海市区以及外地的购买力在金山地区消化。由此价格节节攀升。上升之速度，不得不让人担心是否有泡沫的产生。 
    张学理表示，对此也有同感。并预计，3年后，中、外环外开发商的风险将增大。


（图为上海莱茵达置业有限公司胡文刚）

高端市场产品的延续性 
    楼盘好不好看物业，好的物业对楼盘是最好的支撑。只有好的物业管理才能延续高端产品。试想一个项目50，000元一平的项目，物业管理费用2元一平，如此这样的一个项目在若干年后，还是高端吗？还能50，000元一平吗？即使价格不变那么时候还能售出吗？答案显而易见。不同阶层，对居住房屋的需求不同。这是不能回避，也无需回避的问题。因此物业管理是延续一个地产项目最有利的后期保证。 


（图为上海师范大学金融工程研究中心副主任李勇威）

    本次下午茶主持人李勇威认为目前上海的高端物业项目出现了地段相对化、产品极致化的发展趋势，其次，高端物业作为富裕阶层资产配置和财富管理投资重点的共识在进一步提高。上海的高端物业市场仍有很好的发展空间。 



    编者按：高端房地产市场是不能脱离整个房地产市场的。犹如“上海不是上海的上海，而是全国的上海，是全世界的上海。”制度的日趋完善，经济环境的日益复苏，上海的整体建设，这种种利好对于上海房地产的向好发展都会有毋庸置疑的帮助。借上海的发展，更多的国内朋友会住在上海，更多的国际朋友会住在上海，相信上海的房地产将更好地服务于全上海、服务于全中国、服务于全世界！